ONTVANGEN HUUR KAN BELAST WORDEN ALS WINST
Iedereen probeert zijn brood te verdienen. De meeste onder ons doen dat door te werken. Vandaar dat de fiscus in dit land het inkomen uit arbeid zwaar belast. Iedereen heeft het. Dus als je veel belastingen wil innen, moet de overheid belasting innen op het inkomen dat zo goed als eenieder heeft. Maar sommigen proberen ook op een andere wijze inkomen te verwerven. Inkomen dat dan bij voorkeur minder zwaar wordt belast dan het inkomen uit arbeid. Sommige belastingplichtigen bouwen een uitgebreid onroerend patrimonium op. Ze leven dan van de huurinkomsten. Voor zover de onroerende panden worden verhuurd aan privé-personen die ze niet gebruiken voor beroepsdoeleinden, wordt een en ander matig belast. Maar kan de fiscus die huurinkomsten niet beschouwen als inkomen uit arbeid? Met als gevolg dat de eigenaar een pak meer belasting moet betalen. Het hof van beroep van Antwerpen vindt van wel.Er is al veel rechtspraak tot stand gekomen rond meerwaarden die een
belastingplichtige realiseert op het kopen en al dan niet kort daarna verkopen
van gebouwde onroerende goederen. Als dat kadert in het normaal beheer van een
privé-patrimonium is op de meerwaarde geen belasting verschuldigd. Is het een
speculatieve meerwaarde, dan is in de regel 33 procent belasting verschuldigd
(art. 90, 1 W.I.B. 1992). Doet de belastingplichtige meerdere dergelijke
transacties, dan kan de fiscus de meerwaarde als gewone beroepswinst belasten
(art. 24 W.I.B. 1992). Daar moet al snel 50 procent belasting op betaald worden.
Maar in die gevallen ging het zo goed als altijd om gerealiseerde meerwaarden
bij de verkoop van onroerende goederen. Kan de fiscus ook de huur die een
belastingplichtige ontvangt uit zijn onroerend patrimonium belasten als
winst?
In de regel worden inkomsten van onroerende goederen immers niet zo
zwaar belast als inkomen uit arbeid. Neem een woning die verhuurd wordt voor
20.000 frank per maand aan een gezin, die de woning enkel voor privé-doeleinden
gebruikt. Dat levert de bezitter 240.000 frank per jaar op.
De werkelijk
ontvangen huur telt in dat geval niet als belastbare basis. Het wetboek heeft
een eigen regel om de belastbare grondslag vast te stellen (art. 7, 1, 2, a
W.I.B. 1992). Als belastbare basis geldt het geïndexeerde kadastrale inkomen
verhoogd met 40 procent.
Neem een geïndexeerd kadastraal inkomen van 60.000
frank. De belastbare basis wordt dan beperkt tot 84.000 frank. De
belastingplichtige zal bij een marginaal tarief van 50 procent dus 42.000 frank
belasting moeten betalen. Dat is een matig bedrag, als men dit vergelijkt met de
werkelijk ontvangen huur van 240.000 frank. Maar van die 240.000 frank moet de
eigenaar uiteraard de aan het onroerend goed verbonden kosten betalen. En deze
zijn niet aftrekbaar. Dat laatste roept men trouwens altijd in om te motiveren
waarom in het wetboek voor een matige belastbare grondslag is gekozen.
Huur als winst
De vraag is of de fiscus kan stellen dat de
ontvangen huurgelden geen inkomsten zijn van onroerende goederen, maar wel
beroepsinkomsten zijn. In dat geval wordt de betrokkene niet belast op het
forfaitair verhoogd kadastraal inkomen, maar op de werkelijk ontvangen huur. Van
die werkelijk ontvangen huur kan hij weliswaar de beroepskosten in mindering
brengen.
Denk daarbij aan de onroerende voorheffing, de afschrijving van de
aanschaffingswaarde, onderhoudskosten en zo meer. Maar als die allemaal samen
100.000 frank belopen, moet de belastingplichtige 50 procent belasting betalen
op 140.000 frank. Dat is 70.000 frank. Een stuk meer dan wanneer de
huuropbrengsten worden beschouwd als inkomsten van onroerende goederen.
Het
hof van beroep van Antwerpen kreeg zon geval opgediend (Antwerpen, 10 mei 1999,
F.J.F., No. 99/225). In een tijdspanne van 1966 tot 1991 bouwden man en vrouw
samen vier appartementsgebouwen. Maar om dat te doen gingen ze eerst veelvuldig
belangrijke panden aankopen, verkopen en zelfs ruilen. Sommige huizen werden
eerst afgebroken. Er werd dan een nieuw appartementsblok opgericht met op de
benedenverdieping winkels. Sommige delen van de appartementsgebouwen werden kort
na oprichting verkocht. Deze transacties werden in belangrijke mate gefinancierd
met leningen. De fiscus oordeelde dat deze activiteit niet kaderde in het
normaal beheer van het privé-vermogen. Dus besloot hij dat de verrichtingen
werden opgezet met speculatieve doeleinden. Maar de administratie belastte de
inkomsten niet als divers inkomen (tegen een basistarief van 33 procent). De
ontvangen huurgelden werden belast als beroepswinst. Gevolg: de
belastingplichtige moest een pak meer belasting betalen.
De cruciale vraag is
hier: wanneer moet de opbrengst van een bezigheid als winst beschouwd worden?
Het Hof stelt zelf dat de frequentie van de verrichtingen belangrijk is om dit
te beoordelen. Indien die voldoende talrijk en onderling verbonden zijn, kaderen
deze niet in het gewone beheer van een privé-vermogen. Bezwarend was voor het
hof (en trouwens ook de fiscus) dat de kostprijs van de vier appartementen
buiten de eigen financieringsmogelijkheden lag van het gezin. De verkoop van
panden die het gezin bezat volstond niet om de vier projecten te financieren. De
bedragen van die leningen waren hoog (15 miljoen frank in de periode 1988-1990).
Om een en ander te realiseren moesten man en vrouw zich trouwens intens
inzetten. Het hof besloot dan ook dat het gezin door de jaren heen een
beroepswerkzaamheid ontwikkeld had in onroerend goed. De inkomsten uit de
verhuring van de vier appartementen moesten bijgevolg als winst worden belast.
Streng
Dit is een streng arrest. Vergelijk maar met volgend
Cassatie-arrest. Volgens het Hof van Cassatie vormen de inkomsten uit de
verhuring van een zaal, uitgerust met een keuken en opklaptafels, aan
particulieren voor familiale aangelegenheden zoals trouw- en communiefeesten,
geen opbrengsten uit een winstgevende bezigheid. Ook al staat de verhuurder zelf
in voor de schoonmaak van de zaal en is hij enkele keren als tussenpersoon
opgetreden bij de levering van dranken. Aangezien de zaal bestemd is om verhuurd
te worden in het kader van evenementen met een kortstondig karakter (meestal
slechts één dag), vormt de frequentie van de verhuring geen voldoende element om
de inkomsten te bestempelen als beroepsinkomsten.
Het hof benadrukt nochtans
dat de beoordeling anders zou zijn geweest indien de verhuurder zich, ten gunste
van de huurders, contractueel zou hebben verbonden diensten te verstrekken die
in verband staan met de verhuring van de zaal (bijvoorbeeld: ter beschikking
stellen van vaatwerk of dranken).
Het oordeel van het hof zou ook anders
geweest zijn indien die verhuring een noodzakelijke uitrusting zou bevatten voor
de organisatie van een feest of banket (Cassatie, 16 januari 1997, Fiscale
Wetgeving en Rechtsbronnen, nr. 9753408). Maar in dit arrest ging het maar om
één pand. Bovendien bleek uit niets dat de belastingplichtigen belangrijke
leningen hadden moeten afsluiten om een en ander te financieren. De hulp die zij
aanboden was niet voldoende veelvuldig om van een winstgevende beroepsactiviteit
te kunnen spreken.
De ingezette middelen en de veelvuldigheid van de
transacties spelen dus een niet te miskennen rol in de beoordeling van een
winstgevende activiteit (zie in dit verband ook Brussel, 23 januari 1998,
Fiscale Wetgeving en Rechtsbronnen, nr. 9852075). Maar dat huur van een gezin
ook kan beschouwd worden als beroepsinkomen, lijkt met dit arrest een
uitgemaakte zaak.
Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 18 februari 2000.
