BEREKENING 12 PROCENT BTW: MET HAMER EN BEITEL
Toekomstige bouwers van een woning die van het BTW-voordeeltarief van 12 procent willen genieten, zullen een heleboel voorwaarden moeten vervullen. Dat blijkt uit het ontwerp van koninklijk besluit dat zeven bladzijden telt. Het voordeeltarief is een beslissing van de regering in het kader van de jongste programmawet en wordt vanaf januari '96 toegekend op de eerste schijf van 2 miljoen frank.Het moet in eerste instantie gaan om een woning die na uitvoering van de werken een totale oppervlakte heeft van maximum 190 m2 voor huizen en 100 m2 voor appartementen. Bovendien moet de woning uitsluitend of hoofdzakelijk worden gebruikt als vaste privé-woning. Dit laatste betekent dat meer dan vijftig procent van de woning als 'vaste' privé-woning moet gebruikt worden. Merkwaardig is het gebruik van het woord 'vast'. In de 6-procentregeling voor woningen die reeds meer dan 15 jaar in gebruik zijn, is een gelijkaardige regeling ingebouwd. Maar daar wordt dat woord 'vast' niet vermeld. Vraag die de lezer zich daarbij stelt, is of één persoon meerdere 'vaste' privé-woningen kan hebben. Eén in een stad ergens te lande en een tweede aan de kust. Ons inziens kan dit. De vaste privé-woning moet niet als (burgerrechtelijke unieke) 'woonplaats' gedefinieerd worden, zodat een persoon meerdere 'vaste' woonplaatsen kan hebben. Naar verluidt is het woord 'vast' ingevoerd in de zin van niet-tijdelijk.\rTweede verblijven komen dus in aanmerking voor het 12-procenttarief. Het was de bedoeling om de vakantiechalets in vakantieparken die telkens aan anderen worden verhuurd, uit te sluiten. Dit alles zou dus wel tot gevolg kunnen hebben dat wie een nieuw appartement koopt aan de kust om het aan diverse huurders te verhuren als vakantiewoning, niet kan profiteren van de gunstmaatregel. De vraag is natuurlijk wie dat allemaal zal controleren. Vervolgens komt enkel werk in onroerende staat samen met een aantal aanverwante handelingen in aanmerking voor het 12-procenttarief. Dat zijn geleverde goederen die onroerend van aard worden, zoals beschreven in art. 19, p. 2, laatste lid van het Wetboek BTW. Vermits het moet gaan om de oprichting van een gebouw, zijn handelingen die daar geen verband mee houden logischerwijs uitgesloten. Dit betekent meteen dat werk in onroerende staat in die zin beperkt moet worden geïnterpreteerd.
De aanverwante handelingen zijn limitatief opgesomd. Het betreft de installatie van een centrale verwarming, een klimaatregeling, het sanitair en de elektriciteit (met uitzondering van toestellen voor de verlichting en van lampen). Ook de plaatsing van elektrische belinstallaties, huistelefoons, brandalarmtoestellen en alarmtoestellen tegen diefstal komen in aanmerking voor het voordelige tarief. Hetzelfde geldt voor opbergkasten, gootstenen, gootsteenkasten, luchtverversers, wastafels,... waarmee een keuken of badkamer is uitgerust. Luiken, rolluiken en rolgordijnen die aan de buitenkant van het gebouw worden geplaatst, kunnen aan 12 procent gefactureerd worden alsook de levering en plaatsing van wandbekleding, vloerbedekking of -bekleding. Ook de levering van personeel om de geciteerde handelingen uit te voeren, komt voor het verlaagd tarief in aanmerking.
Uitgesloten zijn werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning zoals bebouwingswerkzaamheden (bijvoorbeeld een gemetselde omheining), tuinaanleg en het oprichten van afsluitingen. Ook alles wat te maken heeft met zwembaden, sauna's, mini-golfbanen en tennisterreinen blijven verstoken van het voordeeltarief. Tot slot is het genoegzaam bekend dat het tarief enkel kan toegepast worden over een totale gecumuleerde maatstaf van heffing van 2 miljoen (bedrag exclusief BTW).
Koele zomer
Naast de reeds geciteerde voorwaarden, heeft de bouwheer nog een aantal plichten. Het tijdstip waarop de BTW opeisbaar wordt, moet zich uiterlijk voordoen op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar waarin de woning in gebruik werd genomen. De uiterste datum is dus 31 december 1997 vermits de maatregel enkel tot die datum geldt. Deze bepaling opent mogelijkheden voor diegenen die reeds een woning hebben opgericht maar nog een aantal verfijningen willen aanbrengen. Stel dat uw woning werd gebouwd eind 1993, begin 1994. In de loop van 1994 nam u het huis van uw dromen in gebruik. Maar door al die warme zomers beslist u achteraf een klimaatregeling te installeren. Doet u dat vóór 31 december 1996, dan kan u een koele zomer beleven aan 12 procent.
De bedoelde handelingen moeten worden verstrekt én gefactureerd door een geregistreerd aannemer. Vervolgens moet de bouwheer vooraleer de belasting opeisbaar wordt, bij het controlekantoor van de BTW van het ambtsgebied waarin het gebouw is gelegen een eensluidend afschrift indienen van: vergunning, het plan dat werd of de plannen die werden voorgelegd om de bouwvergunning te verkrijgen, de eventuele basisakte en alle aannemingscontracten. Samen met die stukken moet de bouwheer tevens een gedagtekende verklaring afleggen waarin hij stelt dat het gebouw dat hij laat oprichten, de reeds geciteerde maximale toegestane oppervlakte niet overschrijdt en bestemd is om hoofdzakelijk als vaste privé-woning te worden gebruikt. Om deze verklaring af te leggen zal de minister van Financiën een standaardmodel vastleggen. Het bevoegde BTW-kantoor zal dit 'attest' een referentienummer geven en terugbezorgen aan de bouwheer.
Plichten aannemer
De dienstenverstrekker heeft uiteraard ook een aantal plichten. En daar zit een uiterst originele maatregel bij. Op de factuur die de aannemer uitreikt en tevens op het dubbel dat hij bewaart, moet hij de datum en het referentienummer vermelden van de verklaring die de bouwheer aflegde. Daarnaast dient hij op die facturen ook de referenties van het BTW-kantoor te vermelden waar de verklaring werd ingediend. Binnen een termijn die de minister van Financiën nog moet bepalen, moet de aannemer een kopie van de in het kader van de 12-procent regeling uitgereikte facturen, naar zijn eigen BTW-controlekantoor sturen. Dit betekent dat alle BTW-kantoren voortaan een klassement per (geregistreerde) aannemer zullen moeten bijhouden met de verkoopfacturen die aan 12 procent zijn opgemaakt in het kader van deze nieuwe wetgeving. De vraag is uiteraard waar ze de tijd en de ruimte zullen vinden om een en ander te klasseren. Terloops: de termijn die de aannemer zal krijgen om de facturen toe te sturen, moet nog vastgelegd worden. Maar het zou logisch zijn dat ze meegestuurd zouden worden met de BTW-aangifte van de dienstenverrichter. Houdt de aannemer zich aan deze verplichtingen, dan kan hij nooit aansprakelijk gesteld worden voor het toegepaste tarief. Werd het verkeerde tarief toegepast, dan moet de BTW-administratie zich verhalen op de bouwheer om het tekort aan geïnde BTW op te vragen. Deze regel geldt uiteraard niet indien bouwheer en aannemer samenspannen. Op dat ogenblik kan de BTW-administratie rechtstreeks de BTW-plichtige aannemer aanpakken om hem het verschil te doen bijpassen.
Bouwstop
Heeft een gebouw kunnen genieten van het voordeeltarief van 12 procent, dan mogen gedurende twee volle kalenderjaren (van 1 januari tot 31 december) nadat het gebouw in gebruik is genomen, geen wijzigingen aangebracht worden waardoor de bepaalde maximumgrootte wordt overschreden of de woning niet langer hoofdzakelijk als vaste privé-woning kan doorgaan. Gebeurt dit toch, dan moet de bouwheer daar spontaan aangifte van doen op het BTW-kantoor en het belastingvoordeel terugstorten aan de Staat.
Een voorbeeld kan een en ander verduidelijken. Stel dat de woning in gebruik wordt genomen in 1996. De 'bouwstop' geldt dan tot 31 december 1998. Voor diegenen die gebouwen verkopen gelden dezelfde regels. Indien zij een woning of appartement verkopen tussen 1 januari 1996 en 31 december 1997, kan dit aan 12 procent op voorwaarde dat aan alle voorwaarden voldaan is. Hoe moet die oppervlakte van 190 of 100 m2 nu berekend worden? Er wordt een onderscheid gemaakt tussen eengezinswoningen en apppartementen, deel uitmakend van een meergezinswoning. Zonder in oeverloze details te vervallen, geven we hier de opvallendste regels.
Eengezinswoningen
Bij eengezinswoningen geldt als regel dat steeds de buitenkanten van de muren moeten beschouwd worden om de oppervlakte te berekenen. Tenzij het gaat om een rijhuis, een dubbelwoning of een hoekhuis. Bij die woningen moeten de gemeenschappelijke muren vanaf het middelpunt genomen worden. Dus: de overijverige BTW-controleur zal in dat geval gewapend met hamer en beitel 'destructief' onderzoek moeten verrichten om het middelpunt van de gemeenschappelijke muren te bepalen...
De oppervlakte van de kelderverdieping en van de kruipruimtes telt niet mee. Daarentegen moet de oppervlakte van een dakkamerniveau voor het gehele horizontale vlak (draagvloer) van de verdieping in aanmerking genomen worden. Die oppervlakte stemt, in de regel, overeen met deze van het plafond van het onderaan gelegen niveau. Alleen voor een schuin dak of een combinatie van schuine daken waarvan de dakruimte een hoogte van twee meter overschrijdt, te rekenen vanaf de onderkant van de onder de dakrand of dakvoet liggende draagvloer tot het hoogste punt van het dak (daktimmer), wordt de oppervlakte van de volledige draagvloer in aanmerking genomen. Deze regel houdt in dat een zolder die geen twee meter hoog is en niet als kamer wordt gebruikt, niet moet meegerekend worden.
Platte daken, terrassen op de begane grond (al of niet gebouwd op een fundering), buitentrappen en op- en afritten worden niet in aanmerking genomen. Daarentegen worden balkons op gelijk welk niveau van de woning, terrassen die binnen de romp van het gebouw voorkomen, erkers, loggia's, uitspringende ramen en andere dergelijke constructies, wél in aanmerking genomen. Hier rijst uiteraard de vraag wat met 'romp' van het gebouw wordt bedoeld. Een terras gelegen bovenop de (platte) garage van een woning, zit dat binnen de 'romp'?
De ingebouwde garage en de losse of aangebouwde garage, bergplaats of kleine werkplaats worden niet in aanmerking genomen. In tegenstelling tot de 'roddels': of de garage nu al of niet is ingebouwd, zij telt in geen enkel geval mee. Een gelijkaardige uitzondering geldt voor de bergplaats en de doe-het-zelf ruimte, op voorwaarde dat zij los van de woning staan of aangebouwd zijn. In dat geval telt de oppervlakte van de bergplaats of kleine werkplaats niet mee. Maar wat betekent 'aangebouwd'? Een mogelijke oplossing is nagaan of de betrokken bergplaats of kleine werkplaats al dan niet onder hetzelfde dak is gebouwd. Is dit niet het geval (maar bijvoorbeeld aangebouwd met een plat dak aan een woning met een schuin dak), dan zou kunnen gesteld worden dat deze bergruimte of kleine werkplaats niet meetelt voor de berekening van de oppervlaktegrens. Precies met deze laatste twee plaatsen zal de Belg zeker creatief omspringen. Vandaar dat de bepaling stelt dat enkel 'kleine' werkplaatsen niet moeten meegerekend worden. Grote dus wel.
Meergezinswoningen
Bij meergezinswoningen gelden min of meer dezelfde regels. De buitenmuren tellen mee tot de buitenkant. Voor de gemeenschappelijke muren moet de hamer-met-beitel-tactiek toegepast worden. De gemeenschappelijke delen (plat dak, technische ruimten, centrale hal, trappen, liftkoker,...) die niet tot de privatieve delen van een appartement behoren, tellen niet mee. De kelder telt ook hier niet mee en zolders komen enkel in aanmerking als ze behoren tot de privatieve delen van een appartement voor zover opnieuw de hoogte van twee meter wordt overschreden. Ook voor de garage, bergplaats en kleine werkplaats gelden de regels van de eengezinswoningen. De uitgewerkte regeling is uitgebreid en complex. Vooral de verplichte verzending door de aannemer van een kopie van zijn verkoopfacturen aan zijn BTW-kantoor, lijkt overdreven.
Anderzijds is de berekeningswijze soepel bepaald. Het feit dat kelders, kruipruimtes, garages, kleine werkplaatsen en bergruimtes niet meetellen, opent perspectieven om meer dan 190 m2 te bouwen en toch van het verlaagd tarief te genieten. Ook de 'zolder-bepaling' kan in die richting aangewend worden. Mooi is ook dat de handige Belg zijn gegeerd gebouw in twee fasen kan oprichten. In een eerste fase wordt een gebouw opgericht dat voldoet aan de criteria voor 12 procent. Vanaf het derde kalenderjaar dat volgt op het jaar waarin het gebouw in gebruik is genomen, kan een tweede fase van start gaan. Dat gedeelte zal dan wel aan het volle tarief van 21 procent (voor zover dat tarief dan nog niet hoger is...) moeten gefactureerd worden. Uiteraard mag deze tweede fase nog niet opgenomen zijn in de plannen van de eerste fase. Het moet dus in principe een tweede fase betreffen die met nieuwe plannen en een nieuwe bouwaanvraag gepaard gaat.
Maar de regering kent haar Belgen. Door juist alles in detail te regelen, wil men misbruiken bij voorbaat uitschakelen. Maar dat zal niet beletten dat de Belg een huis zal bouwen met op het gelijkvloers enkel een (dubbele) grote garage, een aangebouwde onmetelijke bergplaats en een eveneens aangebouwde, verhoudingsgewijs 'kleine' werkplaats. Wedden dat de komende twee jaar weinig nieuwe zolders een hoogte zullen hebben van meer dan twee meter... Of nog beter: voorzie enkel een grote garage. En gebruik die uiteraard ook als bergplaats en werkruimte. Voor zover deze delen niet gescheiden worden door muren, gaan zij door als garage. Onze nationale sport krijgt opnieuw een belangrijke 'incentive'.
Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 30 november 1995.
