"NON FULL PAY OUT LEASE" BLIJFT MOGELIJK
Leasingconstructies worden in dit land bij de vleet opgezet omdat het BTW Wetboek gewone huur vrijstelt van BTW. Dus vluchten heel wat ondernemers in leasingconstructies om gebouwen te kunnen optrekken zonder BTW te moeten betalen. Vorige week werd één van de voorwaarden voor een BTW lease gewijzigd. Boekhoudrechtelijk blijft een "non full pay out lease" evenwel mogelijk.
In de regel is de verhuur van een onroerend goed een dienst. Als deze verhuring kadert in de zelfstandige uitoefening van een economische activiteit, zou daar BTW op verschuldigd zijn. Maar het Wetboek BTW stelt deze dienst vrij van BTW. De verhuurder mag dus geen BTW aanrekenen op zijn huur. Het gevolg daarvan is dat de verhuurder de BTW die hij betaalde voor het optrekken van het onroerend goed, niet kan terugvorderen van de BTW-administratie. Stel dat een gebouw 400.000 EUR kost, dan moet de verhuurder bij het bouwen ervan 84.000 EUR BTW ophoesten. Die kan hij niet recupereren als hij het gebouw gewoon verhuurt. Op deze harde regel bestaan uitzonderingen. De veruit meest verspreide uitzondering is de onroerende BTW-lease. Indien verhuring voor BTW-doeleinden kan gekwalificeerd worden als BTW-leasing, kan de verhuurder het gebouw verhuren met BTW. Wat meteen betekent dat hij de 84.000 EUR BTW die werd betaald voor het (laten) bouwen van het onroerend goed, integraal kan terugvorderen van de BTW-administratie. In veel van deze overeenkomsten wordt het gebouw verhuurd aan een andere BTW-plichtige met recht op aftrek. Dat de verhuurder BTW aanrekent boven op de huur, is voor de huurder dan ook geen probleem. De huurder zal deze BTW integraal kunnen terugvorderen van de staat. Dankzij leasing kan dus een huurovereenkomst opgezet zonder dat BTW verloren gaat.
Voorwaarden
Om als BTW-lease te kunnen doorgaan, moet de verhuring aan vier voorwaarden voldoen. Het contract moet ten eerste betrekking hebben op gebouwde onroerende goederen. Zij moeten opgericht of verkregen worden door een onderneming die gespecialiseerd is in onroerende financieringshuur. Maar de fiscus vindt dat dit het geval is vanaf het ogenblik dat een eerste transactie wordt opgezet. Het gebouw zelf moet opgetrokken worden overeenkomstig de gespecificeerde aanwijzingen van de toekomstige leasingnemer. De tweede voorwaarde is dat het genot van de gebouwen en van de grond waarop ze zijn opgericht, aan de leasingnemer moet worden toegestaan op grond van een niet opzegbaar en niet eigendomsoverdragend contract. De leasinggever moet dus eigenaar blijven van het gebouw. De leasingnemer moet, ten derde, de mogelijkheid hebben om bij het einde van het contract de zakelijke rechten (vaak het terrein) over te nemen die de leasinggever bezit op de goederen die het voorwerp zijn van de overeenkomst, en dit tegen een prijs waarvan de vaststellingscriteria van meet af aan in dat contract zijn bepaald. Tot slot moest tot vóór de recente wijziging, het totale bedrag van de sommen die de leasingnemer betaalt tijdens de duur van het contract samen met de prijs voor het lichten van de optie, het de leasinggever mogelijk maken het geïnvesteerde kapitaal, verhoogd met de interesten en de financiële lasten van de verrichting, integraal weer samen te stellen.
Die laatste voorwaarde wordt nu gewijzigd door een koninklijk besluit dat vorige week in het staatsblad verscheen (K.B. 10.01.2005, B.S., 27.01.2005). Voortaan moet na vijftien jaar het totale bedrag van de periodieke huurprijzen die door de leasingnemer worden betaald, het de leasinggever mogelijk maken het geïnvesteerd kapitaal integraal weder samen te stellen. Deze wijziging is vooral gericht op constructies waarbij de periodieke vergoedingen "abnormaal" laag zijn en de aankoopoptie (zeer) hoog is. Dan moet de fiscus immers in den beginne veel aftrek van BTW toestaan aan de leasinggever die hij nooit zal terugkrijgen gezien de lage huur. Terug naar ons voorbeeld. Als het voor 400.000 EUR opgetrokken gebouw via leasing wordt "verhuurd", kan de leasinggever bouwen zonder BTW. De 84.000 EUR BTW zal hij in elk geval bij aanvang recupereren. Stel dat de periodieke huur 500 EUR per maand is. Dan ontvangt de leasinggever een huur na vijftien jaar van 90.000 EUR (500 x 12 x 15). De BTW administratie zal daar dan 18.900 EUR BTW op ontvangen hebben (90.000 x 0,21). Dus draait deze hele operatie met verlies voor de federale staat. Bij de aanvang ontliep de fiscus 84.000 EUR BTW en gedurende de looptijd krijgt hij maar 18.900 EUR BTW binnen. Een verlies van 65.100 EUR BTW. Als de leasingnemer op het einde het gebouw koopt, zal hij in de regel op de verkoopwaarde registratierecht moeten betalen. Maar die is maar 10 procent en vooral: deze belasting is voor Vlaanderen en niet voor de federale staat sinds de Lambertmontwet van 1989. Om dit soort situaties te voorkomen zal dus voortaan de totale huur minstens gelijk moeten zijn aan 400.000 EUR.
Non full pay out lease
Maar boekhoudrechtelijke blijft een "non full pay out lease" mogelijk (art. 95, § 1, III.D, 1° K.B. W.Venn.). Heel wat leasingnemers willen zo'n leasing omdat ze dan de totale leasingschuld niet moeten opnemen bij hun schulden op de balans. Aan de boekhoudrechtelijke definitie is immers niets gewijzigd. Als de totale periodieke huur kleiner is dan het geïnvesteerd kapitaal verhoogd met interesten en kosten, moet de leasingnemer het gebouw niet op het actief van zijn balans zetten en dus geen schuld op het passief rapporteren. Stel dat de jaarlijkse huur 28.000 EUR is. Dan is na vijftien jaar 420.000 EUR ontvangen. Wat meer is dan de geïnvesteerde 400.000 EUR. Dus gaat het om een BTW lease. Boekhoudrechtelijk heeft de leasinggever wel zijn geïnvesteerd kapitaal terug maar krijgt hij amper 20.000 EUR interest voor vijftien jaar. Dat zal ver beneden de normale marktinterest en bijhorende kosten zijn. Dus zijn de voorwaarden om de leasing in de balans van de leasingnemer op te nemen, niet vervuld. Maar het blijft dus wel een BTW lease omdat de BTW regeling, in tegenstelling tot het boekhoudrecht, niet langer eist dat interesten en kosten worden vergoed.
Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 3 februari 2005.
